La question de la liquidité des actifs immobiliers des ménages se pose parce que l’immobilier immobilier immobilier est la forme d’épargne préférée des ménages français. Il représente plus de 50 % de leur épargne, que ce soit sous forme d’apports de capital ou de remboursement de prêts, et plus de la moitié de leur richesse, des ratios nettement supérieurs à ceux observés dans les autres grandes économies avancées. En effet, en 2015, 62,7 % des ménages français possédaient un bien immobilier et 58,4 % possédaient leur résidence principale, ce ratio passant à 72,4 % pour les ménages dont la personne de référence est âgée de 70 ans ou plus. Cela signifie que le moment où les ménages commencent à ressentir le besoin de dispositions de logement beaucoup plus flexibles, en raison de la réduction de la taille des ménages et du risque accru de dépendance, correspond également au moment où ils sont plus nombreux à être pris au piège du statut le plus rigide, c’est-à-dire l’occupation par le propriétaire sa résidence principale. Ce statut est d’autant plus rigide que le sont les personnes âgées surreprésentée dans les zones en déclin démographique, où la vente de la propriété est à la fois plus longue et plus onéreuse dans le sens où elle n’est concevable qu’avec des pertes importantes. Le problème de liquidité est aggravé par des taxes de transfert et des frais de transaction (frais d’agence et de notaire) de l’ordre de 14 %, qui figurent parmi les plus élevés d’Europe.
En théorie, le marché locatif devrait offrir cette souplesse tant recherchée à l’heure de la retraite. Mais en France, l’accès à la location relève parfois du parcours du combattant. Le logement social fonctionne sur liste d’attente, quant au privé, il reste trop restreint. Sous la pression d’une réglementation lourde et d’une fiscalité fluctuante, le secteur locatif ne fournit que moins d’un logement sur cinq, soit deux fois moins que l’Allemagne. Résultat : les seniors, tout comme les générations précédentes, privilégient l’achat, poussés aussi par la volonté de laisser un bien à leurs proches et de garantir un toit stable à l’heure de la retraite. Pourtant, cette stratégie se retourne contre eux quand vient le temps d’ajuster leur mode de vie ou de faire face à la dépendance.
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Les analyses rassemblées dans ce dossier mettent en lumière les spécificités du patrimoine immobilier français. Elles montrent combien la rigidité du marché pèse sur la mobilité résidentielle des seniors, et explorent des pistes pour desserrer cet étau. Les réflexions s’appuient en partie sur les travaux de la chaire « Transitions démographiques, transitions économiques » (TDTE) dirigée par Jean-Hervé Lorenzi.
Pour mieux comprendre la place du logement dans la richesse des ménages, Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler soulignent la forte proportion de propriétaires occupants, conséquence directe du manque de logements à louer. Selon eux, si l’investissement immobilier assure une certaine diversification pour les particuliers, il reste marginal dans les stratégies des investisseurs institutionnels. Ils évoquent également l’intérêt limité du « papier de pierre », qui peine à s’imposer dans les portefeuilles familiaux.
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Du côté des rigidités du marché, Henry Buzy-Cazaux et Olivier Mitterrand dressent la liste des obstacles : réglementation et fiscalité trop contraignantes, cycles immobiliers plus violents que les cycles financiers, risques sous-évalués pour les propriétaires, frais de transaction parmi les plus lourds d’Europe. Ils rappellent aussi que nombre de résidences détenues par des seniors se trouvent dans des régions qui perdent des habitants, ce qui rend la vente difficile et peu avantageuse. Quant à la rente viagère, elle reste peu séduisante, car souvent déséquilibrée entre vendeur et acheteur. Il devient urgent de corriger ces blocages pour que l’immobilier retrouve une vraie liquidité.
Entre le maintien à domicile et l’entrée en Ehpad, Romain Welsch met en avant une étape souvent négligée : l’installation en résidence pour seniors autonomes. Mais pour accéder à ce type de logement, il faut d’abord réussir à vendre son bien, ce qui, là encore, se heurte à de nombreux freins. Les solutions comme la rente viagère se heurtent à des réticences liées à la volonté de transmettre le patrimoine, à la complexité des tables de mortalité, et au risque de longévité concentré sur l’acheteur.
Julien Carmona rappelle qu’il existe bel et bien plusieurs dispositifs pour monétiser un patrimoine immobilier, mais que leur attractivité reste faible. Entre fiscalité décourageante, réglementation rigide et risques accrus, nombre de ces solutions peinent à convaincre. Il estime néanmoins que le secteur immobilier pourrait jouer un rôle plus actif, en proposant des services et un accompagnement mieux adaptés aux besoins des aînés.
Pour Pascal Chassaing, le notaire occupe une position clé pour proposer des réponses personnalisées, adaptées à la diversité des situations familiales. Il met en avant la richesse du droit civil français, souvent sous-estimée, qui permet de concilier liquidité du patrimoine, protection des personnes âgées et transmission aux héritiers, sans avoir à tout bouleverser.
Certains, à l’image d’André Masson, défendent des innovations plus tranchées. Il propose la vente anticipée occupée (VAO) : le senior cède la pleine propriété de son logement à un investisseur professionnel, qui s’engage à lui laisser l’usage des lieux pour une période déterminée ou jusqu’à son décès. Ce dispositif, à mi-chemin entre la vente classique et la rente viagère, s’adresse à des profils plus jeunes, et ne dépend pas des incertitudes liées à l’espérance de vie.
Cécile Bouzoulouk observe que les seniors restent peu enclins à la location ou à la rente viagère, malgré leur flexibilité. Elle imagine une rente viagère optionnelle, versée par un assureur, avec un capital supplémentaire si le logement est libéré plus tôt que prévu. Ce mécanisme s’appuie sur le démembrement de propriété à l’achat, puis sa reconstitution à la sortie du vendeur. L’intervention de l’assureur, en tant qu’investisseur institutionnel, permettrait de mutualiser le risque lié à la longévité.
Pour Xavier Lépine et Guillaume Pasquier, la question de la liquidité immobilière s’avère d’autant plus aiguë que les familles se recomposent, que les carrières sont moins linéaires et que les parcours de vie s’internationalisent. Le modèle de l’achat pour la vie cède la place à des solutions plus souples, comme les longs baux signés avec des investisseurs institutionnels. Pour garantir la revente du contrat en cas de besoin, ils préconisent d’intégrer une clause de rachat à un prix connu d’avance.
Arnaud Jacquillat et Pierre Charmion proposent un schéma où le senior transfère la propriété de son logement tout en restant locataire, et reverse une part du produit de la vente à ses héritiers. L’État, de son côté, interviendrait pour garantir le risque immobilier dans les zones les moins dynamiques. Ce montage sécurise la possibilité de rester chez soi tout en dégageant des ressources, notamment pour faire face à la dépendance, et offre à l’investisseur un locataire fiable sans risque de vacance prolongée.
Bruno Deletre met en avant le prêt hypothécaire viager, issu de la réforme de 2006. Cette solution permet à une personne âgée d’obtenir des liquidités, même à un âge avancé, en mettant son bien en garantie, sans obligation de remboursement régulier. Les héritiers, à la succession, peuvent choisir de solder la dette ou de laisser la banque se rembourser sur la valeur du bien, la dette étant plafonnée à la valeur du logement. La transmission du patrimoine n’est donc pas sacrifiée.
Au final, le panel de solutions pour rendre l’immobilier des seniors plus liquide ne manque pas. Toutefois, elles impliquent souvent des coûts élevés, taux d’intérêt, frais bancaires, primes d’assurance, et ne sauraient remplacer une réforme d’ampleur sur la fiscalité et la réglementation. Libérer l’accès à la location privée, en abaissant ses barrières, serait sans doute l’un des leviers les plus efficaces pour que l’immobilier cesse d’être un carcan et redevienne une ressource au service de la liberté des aînés. La question n’est plus de savoir s’il existe des réponses, mais si la société souhaite vraiment permettre à chacun de choisir sa trajectoire et d’inventer sa vieillesse autrement.
