Pourquoi les seniors doivent liquider leur patrimoine immobilier ?
La question de la liquidité des actifs immobiliers des ménages se pose parce que l’immobilier immobilier immobilier est la forme d’épargne préférée des ménages français. Il représente plus de 50 % de leur épargne, que ce soit sous forme d’apports de capital ou de remboursement de prêts, et plus de la moitié de leur richesse, des ratios nettement supérieurs à ceux observés dans les autres grandes économies avancées. En effet, en 2015, 62,7 % des ménages français possédaient un bien immobilier et 58,4 % possédaient leur résidence principale, ce ratio passant à 72,4 % pour les ménages dont la personne de référence est âgée de 70 ans ou plus. Cela signifie que le moment où les ménages commencent à ressentir le besoin de dispositions de logement beaucoup plus flexibles, en raison de la réduction de la taille des ménages et du risque accru de dépendance, correspond également au moment où ils sont plus nombreux à être pris au piège du statut le plus rigide, c’est-à-dire l’occupation par le propriétaire sa résidence principale. Ce statut est d’autant plus rigide que le sont les personnes âgées surreprésentée dans les zones en déclin démographique, où la vente de la propriété est à la fois plus longue et plus onéreuse dans le sens où elle n’est concevable qu’avec des pertes importantes. Le problème de liquidité est aggravé par des taxes de transfert et des frais de transaction (frais d’agence et de notaire) de l’ordre de 14 %, qui figurent parmi les plus élevés d’Europe.
On pourrait naturellement dire que les personnes âgées devraient se tourner vers le marché locatif pour bénéficier de cette flexibilité dont elles ont besoin et que l’immobilier ne peut leur offrir. Mais le marché locatif est trop difficile d’accès en France en raison des phénomènes de file d’attente qui caractérisent le logement social et de l’étroitesse du parc locatif privé. Celle-ci, pénalisée par une protection des locataires extrêmement onéreuse et une fiscalité lourde et instable, fournit moins de 20 % des logements français et ne représente que la moitié du marché locatif allemand. L’absence d’un marché locatif suffisamment profond et liquide ne permet pas de concevoir le marché locatif comme un moyen de liquéfier les actifs immobiliers des personnes âgées, à la fois parce qu’il serait trop compliqué et risqué pour les personnes âgées de louer leur propriété et parce qu’il leur serait difficile d’espérer déménager rapidement dans des conditions économiques. C’est l’étroitesse du marché locatif qui oblige les ménages à privilégier les solutions d’accession à la propriété lorsqu’ils sont plus jeunes, même si d’autres motivations les y encouragent également, comme le besoin de vivre entre ses murs et pas seulement dans son mobilier, le désir de transmettre un bien durable à ses héritiers et la volonté d’obtenir pour la pension de retraite une solution de logement à la fois stable et peu coûteuse.
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Le dossier rassemblé ci-dessous rappelle et détaille ces différentes caractéristiques de l’immobilier français, souligne la rigidité vis-à-vis de l’emploi qui en résulte pour les personnes âgées et s’efforce d’identifier des solutions pour celles-ci qui bouleveraient plus ou moins le paysage immobilier français, en fonction de l’intensité des intentions. réformateurs d’auteurs. Il doit beaucoup, directement et indirectement, aux travaux de la chaire « Transitions démographiques, transitions économiques » (TDTE) de Jean-Hervé Lorenzi.
Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler dressent un tableau précis du logement dans la richesse des ménages, en particulier la forte proportion de propriétaires-occupants qui s’explique par l’étroitesse du marché locatif. Ils soulignent l’intérêt de l’investissement immobilier en termes de diversification pour les ménages alors qu’il ne joue aujourd’hui qu’un rôle marginal dans la diversification des investissements des investisseurs institutionnels. Enfin, ils évoquent l’intérêt du papier de pierre, malgré sa place réduite dans les portefeuilles des ménages.
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Henry Buzy-Cazaux et Olivier Mitterrand présentent un bon résumé des rigidités du marché immobilier, qui expliquent sa faible liquidité. Le marché locatif est trop étroit en raison d’une réglementation et d’une fiscalité excessives. L’immobilier les cycles sont beaucoup plus marqués que les cycles financiers et présentent des risques largement sous-estimés pour les propriétaires. Les coûts de transaction sont bien trop élevés en France. En outre, les résidences principales et secondaires des personnes âgées sont piégées dans des zones en déclin. La rente viagère reste peu attrayante car elle est asymétrique. Ce sont toutes ces rigidités qu’il faut corriger pour reconstituer suffisamment de liquidités à l’immobilier.
Romain Welsch estime qu’entre le logement traditionnel, lorsque l’on est encore en bonne santé, et le séjour dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), il y a une étape intermédiaire, celle du logement en résidence pour personnes âgées ; l’accès aux résidences pour personnes âgées présuppose d’avoir pu réaliser ses biens immobiliers traditionnels. Cependant, les solutions qui permettent de liquéfier cet actif, comme la rente viagère, se heurtent à la volonté des parties intéressées de transférer des actifs, à l’insuffisance des tables de mortalité, au les biais d’antisélection et la concentration du risque sur la longévité d’un vendeur.
Julien Carmona note qu’une multiplicité de solutions sont effectivement disponibles pour les parties intéressées, mais qu’elles ne le sont pas toutes sur le marché, en raison de leur manque d’attractivité, dû notamment à la fiscalité et à la réglementation ainsi qu’aux risques élevés associés avec ces solutions, notamment dans le cas des rentes viagères. Il estime toutefois qu’au-delà de l’ingénierie financière, les acteurs du marché immobilier ont un rôle important à jouer grâce à une offre plus large et plus souple de services immobiliers aux aînés, de conseils et de soutien.
Pascal Chassaing considère toutefois que le rôle du notaire reste essentiel, que c’est lui qui est capable d’apporter des solutions « sur mesure » aux personnes âgées, en s’adaptant à la fragmentation des situations familiales qui posent à chaque fois des problèmes spécifiques. Il souligne que le droit civil français présente une vitalité trop souvent ignorée ou sous-utilisée par rapport aux problèmes de réalisation simultanée de la liquidité du patrimoine immobilier, de protection des personnes âgées et de transmission de leurs richesses à leurs descendants.
André Masson défend une solution radicalement nouvelle qui, selon lui, résout à la fois les problèmes de liquidité des actifs immobiliers et ceux de transmission : la vente anticipée occupée (VAO) où le senior vend la pleine propriété de son logement à un investisseur professionnel en échange d’un l’engagement de ce dernier à maintenir les lieux, pendant une période déterminée ou jusqu’à son décès. Il s’agit d’une sorte de rente viagère partagée ou « viagère », dont le bouquet est à 100% et qui s’adresse donc à une clientèle plus jeune. Le produit est simple et ne dépend pas de tables de mortalité incertaines.
Cécile Bouzoulouk , sur la base du constat que les personnes âgées n’ont guère recours à la location ou à la rente viagère malgré leur flexibilité, propose une solution alternative basée sur la modernisation de la rente viagère : la rente viagère optionnelle versée par un assureur, avec versement de capital supplémentaire en cas de libération anticipée. Cette solution repose sur le démembrement de la pleine propriété lors de l’acquisition et sur sa consolidation à la fin de la période d’occupation par le vendeur. L’intervention de l’assureur, en tant qu’investisseur institutionnel, est importante pour mutualiser le risque de longévité.
Xavier Lépine et Guillaume Pasquier soulignent que l’accès à la liquidité immobilière est d’autant plus important que les structures familiales ont évolué, que la vieillesse n’a plus le même sens, que les parcours professionnels sont moins linéaires et que les sauts de génération s’accompagnent de bonds en avant. en générations géographiques. Le bien acquis pour l’éternité, qui n’a plus de sens, devrait se substituer au bien acquis pour la vie, le long anglais contrat de location qui aurait été conclu avec un investisseur institutionnel, l’assureur. Pour éviter la difficulté de trouver un acheteur pour la durée restante du contrat, il convient d’inclure une clause prévoyant le rachat du reste du contrat par le vendeur, à un prix connu à l’avance.
Arnaud Jacquillat et Pierre Charmion considèrent un autre dispositif qui semble avoir plusieurs objectifs à la fois. Ce dispositif consiste à transférer son logement en s’engageant à rester locataire et à transmettre une partie du produit du transfert à ses héritiers. En contrepartie, l’État accorderait sa garantie sur le risque immobilier dans les régions défavorisées. L’aîné serait ainsi assuré de pouvoir rester « entre ses murs » et de disposer de moyens suffisants pour répondre à ses besoins, notamment en cas de dépendance. Quant à l’investisseur, il bénéficierait d’un locataire rendu solvable et sans risque de vacance locative.
Bruno Deletre recommande pour sa part le prêt hypothécaire viager résultant de la réforme de la sécurité de 2006. Ce système permet aux personnes âgées d’emprunter, même à un âge très avancé, sans frais de remboursement périodique, en fournissant en garantie les biens immobiliers dont ils conservent la jouissance. La liquidité de ce bien est donc bien assurée. Dans le même temps, la possibilité de transmission est préservée : au décès du senior, ses héritiers peuvent choisir entre laisser la banque se rembourser sur la valeur du bien ou rembourser le prêt contracté par le senior, sachant que la dette des héritiers est limitée à la valeur du bien la garantie, la différence étant à la charge de la banque ou de l’assureur.
Comme on peut le constater, il existe de nombreuses solutions qui permettraient d’assurer la liquidité de l’immobilier des seniors sans remettre en cause ni la fiscalité ni les réglementations en vigueur. Cependant, toutes ces solutions ont plus ou moins un coût financier élevé (taux d’intérêt, commissions bancaires, primes d’assurance) et une réduction de la fiscalité et de la réglementation à des niveaux suffisamment raisonnables pour assurer un développement significatif du segment locatif privé restent aujourd’hui une solution qui présente probablement un très bon rapport coût/bénéfice.
